房企爆雷不断，什么样的企业才能走得更稳、做得更好？

Original CRICI广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

【导读】

受经济大环境影响，房地产市场进入震荡周期，更加考验房企实力水平。

2021年，成为房地产市场“爆雷年”。

要知道，以前爆雷的大多是中小房企，或不知名房企，行业和购房者对此的敏感度并不高，但今年头部房企、千亿房企爆雷不断，对市场信心造成一定冲击。

当下，房企如何穿越市场震荡周期？在市场寒冬下，什么样的房企才能走得更稳更好？

低调且务实，用兑现力发声

房企爆雷、项目延期交付、甚至是烂尾……在这个市场环境急剧变化的一年，对于买房人来说，最重要的是买到放心的房子。

而于房企而言，保进度、保交房、无烂尾等，成为了活下去的底线。不少爆雷的房企，这一年都在为这些底线而疲于奔命。

与之形成鲜明对比的，便是低调务实的云星集团。面对时代和市场给予的这场“超级大考”中，我们惊喜地看到了云星集团良好的适应能力和加速能力，以及强大的抗风险能力。

别家房企疲于奔命的底线，却一直是云星集团坚持的原则。

正如云星集团在28周年媒体发布会上所说：“责任担当是云星集团28年的奋斗驱动。在经营过程中，云星集团始终秉承对社会负责、对客户负责、对员工负责、对质量负责的经营原则。”

▲云星集团连续5年发布企业社会责任报告

在这样的理念驱动之下，我们看到了一个行事稳健且务实的云星集团。

事实胜于雄辩，我们以数据说话。

相关数据显示，2020年，云星集团在广西、广东、江西区域共交付15个小区，合计交房11756套。

进入2021年，面对市场上普遍出现的“最难交房季”，云星集团的交付数据反而进一步提升：截至发稿，云星集团在广西、广东、江西、河南区域共交付21个小区，累计交房20060套。

不到1年交房20060套是什么概念？

克而瑞数据显示，2020年南宁商品住宅月均成交约7076套，20060套相当于约2.8个月的成交量。

换句话说，云星集团在1年的时间里，交付量已相当于南宁商品住宅市场去年将近一个季度的成交量。

▲云星集团交房现场

如此大体量的交付，是一把衡量房企综合运营能力的标尺，更是一块检验企业责任担当的试金石。从中我们看到：低调务实的云星集团，展现了企业的责任与担当。

这只是云星集团坚持企业责任与担当的缩影之一。据了解，成立28年以来，云星集团开发的项目中，没有一个小区交不了房，更没有一本房产证办不了。

以兑现力展现企业责任与担当，云星集团一直在用行动说话。

于买房人而言，云星集团给了客户、尤其是云星自己的业主，更多的安心和信任；对于整个行业来说，云星集团的行动表现，无疑是做出了良好的榜样，值得各大房企学习和借鉴；而于整个房地产市场而言，云星集团在其中注入了更多的信心和正能量。

2产品加码升级，备战高质量时代在这一轮市场周期，中国房地产告别了野蛮生长的时代，逐步迈进高质量发展的时代。 高质量发展，意味着房企想要走得更远，终究要靠产品力说话。产品力，愈发成为企业未来发展的核心和推动力。 这，就是不少业内人士常说的产品红利。纵观云星集团的产品战略，秉承“以质取胜、以稳求远”的理念，一直紧跟市场发展，不断进阶升级产品力，备战房地产高质量时代。就分析师看来，突出表现为以下几点： 首先，夯实内功，严把工程质量。 一方面，对于工程质量，云星集团内部有着严格的质量监督考核管理体系。 在具体的执行层面上，由集团工程管理中心成立质量纠察小组，严格按照标准从内部覆盖全国项目的定期质检，实时监督，及时纠偏；并从材料检测、施工规范、工艺观感、现场管理等多方面每周对项目开展分批巡查，并进行月度、季度、年度综合评分。另一方面，云星集团还积极构建绿色建筑体系。 这一体系在绿色供应、绿色材料、绿色建筑、绿色社区几大方面贯穿其中。如南宁云星·钱隆首府实现海绵城市设计，便是其中的体现之一。

▲南宁云星·钱隆首府实景

▲南宁云星·钱隆首府获“广厦奖”
严把工程质量，使得云星集团有了在产品力上进一步发力的基础。若是没有这些夯实的基础，分析师认为再怎么升级进阶的产品和理念，都难以实现。 其次，便是重中之重的产品升级。从云星集团28周年媒体发布会上了解到的信息来看，云星集团的产品从设计理念到具体的规划设计，再到物业服务，都进行了进一步的升级。 据了解，云星集团将全面推动2.0版本品质升级。目前，云星集团在全国多个区域已经落地2.0版本品质升级样板。出资引进学校进驻项目、与社区共建书屋、构建架空层共享活动空间、打造沉浸式森系网红休闲打卡点等，都是云星集团2.0版本品质升级的具体体现。

▲云星集团2.0版本品质升级落地
在这样的理念之下，我们看到云星集团在产品打造上拥有了良好的“方法论”。目前云星集团已在全国形成五大产品系，即高端“钱隆”系、高端“公园”系、精品“御园”系、品质别墅和商业办公系列产品。

▲云星五大产品系值得关注的是，这样的产品系将根据客户在不同时期对生活、品质的需求改变，做针对性创新化设计。 在2.0版本品质升级之下，我们看到云星集团从绿色、健康、宜居、人文4个维度出发，42项指标，打造产品2.0标准，通过建筑品格、健康生活、园林共生、归家仪式、社区共享五大体系，全面升级居住品质。

▲2.0版本项目实景图另外，云星集团的产品升级并不仅限于硬件方面的提升，在配套的软性服务上，同样下足了功夫。 云星旗下物业推出全新“美时+都会生活体系”，从满足感、安全感、信赖感、体验感、归属感五大维度，以及城市美时、生活美时、社区美时、家庭美时四重体验关注业主生活所需。

▲云星物业风采

▲美时+都会生活体系
细看这一服务体系，可谓是“细节上的魔鬼”。在四重体验和五大维度之下，还有5大都市生活关怀、2大邻里欢乐场景、8大家庭贴心服务、3大社交生活，以及24+30+15+5+1服务模式，并把控4+77+75+5共160项服务细节。

▲云星集团业主关怀活动
整体来看，云星集团全新的产品战略体系完善，理念更新。在严把工程质量的前提下，依据良好的产品理念做好“产品+服务”两头抓。 若未来能持续做到较为完整的兑现，在接下来的市场销售以及业主口碑PK中，我们有理由期待云星集团的进一步突围。

3聚焦长效发展，负债率低于50% “三道红线”压顶，房地产市场已经发生了趋势性变化。纵观市场和行业发展，在强大现金流压力下，房企“四高模式”不再；转而更为关注自身的财务健康状况，必须要保证自身现金流安全，增强内生性动能，由高杠杆高周转向稳增长、高质量发展转变。在这个过程中，一些不能及时化解财务、现金流危机的房企，则出现了“爆雷”，风光不再。而对于市场风向变化“嗅觉灵敏”、基本面扎实的企业，则在这一轮周期中保持了稳健的财务，聚焦长效发展，实现“弯道超车”。二者的分水岭，从负债率这一指标中便能看出端倪。作为当下衡量一个企业经营好坏的一个财务指标，负债率越低，代表企业安全系数越高。云星集团，是后者的典型代表之一。相关数据显示，云星集团多年来的负债率都保持低于50%。 低于50%又是什么概念？数据显示，2020年全国TOP500房企资产负债率均值为78.77%，净负债率均值为85.08%。

相比之下，云星集团的负债率远低于行业平均水平，比官方公布的大部分典型绿档房企的负债率还要低。聚焦长效发展，云星集团确实以实际行动在说话。于购房者而言，选择入手这样低负债率的房企开放的项目，也更有保障。有对比便能高下立判。以南宁市场为例，不少高负债、现金流紧张的房企，旗下开发的项目有相当一部分都出现了延期交付的情况；有的“爆雷”房企更是早已看不到当年高调拿地的气势，旗下部分项目甚至存在烂尾的风险。而云星集团，如本文第一部分所述：成立28年以来没有出现交不了房的项目。这样的房企，确实更值得购房者信赖。可以说，无论是行业发展，还是购房者买房，都需要更多像云星集团这样财务稳健、聚焦长效发展的稳健房企。

4稳步全国布局，深耕区域发展房地产低速增长时代，“稳”字当头，加上不少城市推行“供地两集中”，很多房企拿地变得更为“低调”，尤其是民企。我们看到：不少以往高调拿地扩张的民企，都放慢了拿地布局的脚步。在土拍市场中更多出现的是国企、央企的身影。“国进民退”，愈发明显。但在“国家队”逐渐成为土拍市场“主角”的同时，我们依然看到有部分稳健发展的民企，能在这一轮周期中继续拿地扩张粮仓，保持可持续发展。这样的民企，无疑有机会在这一轮周期中实现突围。因为对于房企来说，无论何时，土地粮仓都是立命之本。云星集团，同样也是这部分民企的典型代表之一。

▲云星集团全国战略布局图相关数据显示，2020年云星在河南，山东，湖南，广西，广东五个区域共9个城市拿下11幅地块，总规划建筑面积254.64万㎡，合计占地面积71.72万㎡。进入2021年，云星集团在全国拿地布局的势头依旧不减。截至目前，云星已在广西，广东，河南，山东四个区域6个城市共拿下土地6幅，总规划建筑面积151.48万㎡，合计占地面积42.63万㎡。
纵观这两年云星集团拿地布局的城市以及地块具体所处的区域，分析师认为有以下几大特征： 首先，深耕重点二线城市，分步进驻潜质三、四线城市以及强县域市场，做精做细，进一步深化布局版图。譬如南宁，作为中国对接东盟的桥头堡及重点二线城市，是云星集团重点深耕的高能级城市之一。 2020年至今，云星集团先后在南宁的城市副中心武鸣区以及主城区的西乡塘区，通过招拍挂和城市更新，先后拿下3幅地块，持续深耕广西房地产第一大市场。又如河南洛阳，是中原城市群副中心城市和洛阳都市圈核心城市，拥有十二朝古都的历史底蕴，发展持续被看好，是国内典型的潜力三线城市代表之一。再如广东的从化、清远、韶关等地，都是广东发展的潜力区市。云星集团在广东多地拿地布局，再加上深耕广西的南宁、柳州、玉林，也体现了其把华南区域作为重点深耕区域的发展战略。 其次，地块所处的区域普遍拥有利好加持，亦或是未来发展潜力较大的区域。 譬如云星集团于2020年1月在河南洛阳西工区拿下的约33亩商住用地，南面洛阳陇海线北王城大道两侧区域城市设计规划已发布，是城市新地标打造区域，区位优越非常突出。

▲河南洛阳云星·钱隆大观售楼部

又如云星集团于2020年12月在南宁武鸣区拿地开发的云星钱隆江景二期地块，方圆1.5公里范围内分布着武鸣三大历史名园——秋暇园、明秀园、春霞园，以及蜿蜒数公里、划分多个江滨半岛的西江河，休闲度假旅游资源丰富，历史文化底蕴深厚。同时，武鸣区也具有一定的产业支撑，作为南宁的城市副中心之一，发展持续向好。以此来看，云星集团虽然在积极拿地储备，但并不盲目冒进，而是稳扎稳打，思路和打法都很清晰。

写在最后

整体来看，在房地产低位震荡和市场下行叠加中，云星集团在兑现力、产品力、财务力、布局力上把控得当，节奏踩得稳，战略定力足，经过沉淀和积累，已逐步显现出厚积薄发之势。

“在危机中育新机，于变局中开新局”，未来的云星集团，值得更多期待。